Będąc inwestorem lub deweloperem zastanawiasz się, czy Twoja inwestycja będzie wymagała nadzoru inwestorskiego? Kiedy i właściwie dlaczego należy zatroszczyć się o nadzór inwestorski?
Inspektor nadzoru to osoba, która wraz z inwestorem, projektantem i kierownikiem budowy uczestniczy w procesie inwestycyjnym. Zakres jego praw i obowiązków wynika z przepisów prawa budowlanego (art. 25 i 26 Prawa budowlanego). Funkcję tę może piastować wyłącznie osoba, która posiada odpowiednie uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi w określonej dyscyplinie.
Za co odpowiada nadzór inwestorski?
Jak sama nazwa wskazuje, nadzór inwestorski dotyczy nadzorowania inwestycji. Inspektor działa w imieniu inwestora i troszczy się o jego interesy na placu budowy. Inspektor przeprowadza regularne kontrole inwestycji, a czasem, jeśli chodzi o bardziej skomplikowane nieruchomości – jest na stałe obecny na placu budowy.
Inspektor nadzoru sprawdza i zatwierdza plan prac budowlanych, upewniając się, iż są one wykonywane zgodnie ze sztuką budowlaną, projektem i pozwoleniem na budowę oraz że ich jakość jest satysfakcjonująca.
Ponadto inspektor sprawdza używane materiały budowlane, weryfikując ich parametry. Dzięki temu inspektorowie już na wczesnym etapie mogą zapobiec zastosowaniu wyrobów budowlanych niezgodnych z projektem, wadliwych lub niedopuszczalnych do stosowania w budownictwie.
Inspektor uczestniczy w próbach i odbiorach instalacji oraz urządzeń technicznych. Pod czujnym okiem inspektora odbywa się odbiór końcowy i przekazanie obiektu do użytku.
Odpowiedzialny nadzór często wykracza poza funkcje przewidziane w Prawie budowlanym. Rola inspektora nadzoru to rola proaktywna, gdzie ważną rolę pełni komunikacja między inspektorem a inwestorem oraz wczesne informowanie o potencjalnych zagrożeniach. Inspektor będzie służył inwestorowi radą i pomocą, rozwiązywał problemy na placu budowy i w razie potrzeby zalecał działania naprawcze, tak aby inwestor miał pełną wiedzę o sytuacji i mógł podjąć właściwą decyzję.
Inspektor może być również pomocny przy ocenie rozliczaniu wykonawców z jakości wykonanych robót. Na życzenie inwestora inspektor może zweryfikować ilość i jakość robót oraz doradzić, które elementy wymagają dodatkowych danych, aby można było uznać je za odpowiednio wykonane.
Dodatkową zaletą korzystania z usług inspektora nadzoru budowlanego jest fakt, że jest on na bieżąco z przepisami. Często między opracowaniem projektu a jego realizacją upływają miesiące, a nawet lata. W tym czasie zmienia się rynek materiałów i usług budowlanych, pojawiają się nowe przepisy i normy. Inspektor, dzięki własnemu doświadczeniu i stale aktualizowanej wiedzy, jest w stanie doradzić inwestorowi zmiany zarówno co do kwestii technicznych, jak i tych związanych z wydatkami.
Kiedy należy postarać się nadzór inwestorski budynku?
Zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest w wielu przypadkach konieczne z uwagi na przepisy prawa lub warunki zabudowy. Przepisy wymagają tego zwłaszcza w przypadkach wysoce skomplikowanych obiektów budowlanych lub robót budowlanych, które w szczególny sposób mogą oddziaływać na środowisko. W takich sytuacjach organ wydający pozwolenie na budowę będzie wówczas wymagał od inwestora powołania inspektora nadzoru inwestorskiego.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, których realizacja wymaga ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz.U. Nr 138, poz. 1554) zawiera wykaz rodzajów obiektów budowlanych, których realizacja wymaga ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz.U. Nr 138, poz. 1554). W pozostałych przypadkach decyzja o potrzebie ustanowienia nadzoru powinna należeć do inwestora.
Czy warto postarać się o nadzór inwestorski?
Nie ulega wątpliwości, że nadzór inwestorski, jeśli nie jest konieczny, wiąże się z dodatkowymi kosztami. Przeważnie jest to ok. 2-3% wartości całej inwestycji. Jednak doświadczony zespół inspektorów nadzoru jest doskonałym zabezpieczeniem dla inwestora, i to niezależnie od tego, czy jego zamiarem jest sprzedaż obiektu, czy też pozostawienie go dla siebie. Jest to gwarancja, że obiekt został wykonany zgodnie z prawem, co przekłada się na bezstresowy odbiór końcowy nieruchomości przez Nadzór Budowlany, Państwową Inspekcję Sanitarną, a także Straż Pożarną. Obecność doświadczonego inspektora nadzoru oznacza również mniejszą liczbę awarii podczas przyszłego użytkowania obiektu, ponieważ większość z nich zostaje wyeliminowana już w trakcie budowy.